Primeiro de tudo, e antes de começar a ouvir besteiras. Contratos de locação não se ajustam a hipotese de relação de consumo. Logo esquece CDC. 
De fato, se seu contrato previa o uso residencial,  independentemente de ter sido aditado posteriormente a assinatura, é caso de infração contratual, passivel de rescisão da locação.
Os defeitos que descreve no inicio da locação seriam corrigidos por benefeitorias necessárias plenamente ressarciveis e que justificariam a retenção, todavia vc não deixa claro a quem coube enfrentar as correções.
Sua idéia de argumentar plena ciência do proprietário sobre o uso do imóvel não vai muito longe, trata-se de mero ato de tolerância que não altera os termos do contrato de locação. Todavia, é matéria que pode ser alegada, afinal a opinião que interessa é a do Juiz de Direito, derrepente ele se convence de outra forma.
Tente um acordo, no mínimo para estabelecer um prazo maior para desocupação, o que normalmente é de 30 dias.
Outra coisa, seu alvará foi emitido neste endereço?  Não se esqueça de altera-lo, senão vc poderá ter problemas no futuro.
Aqui não é o local adequado para discutir esse tipo de coisa, mas caso precise pode entrar em contato. É minha área de atuação,  e posso, eventualmente, jogar um pouco de luz em alguma dúvida sua. 
Última coisa, cuidado com o Dr. Google e Dr. Chat-Gpt.
Abs.
Boa sorte.

Pedi ajuda pro Chatgpt

1. Verificação da "aceitação tácita" da atividade comercial

• A jurisprudência brasileira reconhece a figura da aceitação tácita, especialmente quando o locador tem conhecimento da atividade exercida no imóvel e, mesmo assim, não se opõe por tempo considerável.
• Como você mencionou que o proprietário permitiu o uso comercial por 4 anos no imóvel anterior (na mesma rua e mesmo dono), e também sabia da atividade desde a mudança atual, isso pode ser usado como prova de tolerância ou aceitação tácita.
• Além disso, o fato de o imóvel ser dividido entre residência e comércio reforça a natureza mista do uso.

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? 2. Nulidade ou anulabilidade da errata

• A errata pode ser contestada judicialmente, caso se comprove que foi assinada sob erro, coação ou vício de consentimento, principalmente se não ficou claro que isso invalidaria direitos previamente acordados.
• Seria importante levantar comunicações trocadas com a imobiliária, testemunhas, e-mails, WhatsApp etc., que demonstrem a intenção original do contrato e a forma como a errata foi "forçada".

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? 3. Responsabilidade por vícios ocultos e segurança do imóvel

• Os laudos da Porto Seguro sobre os riscos elétricos, infiltrações e goteiras são elementos fortes para responsabilizar o locador por omissão na manutenção do imóvel, o que pode justificar a sua permanência ou embasar uma indenização por danos materiais e morais.
• Pode-se alegar que o imóvel não tinha condições seguras de uso, e que a motivação para o despejo é retaliação por você ter se recusado a sair espontaneamente.

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? 4. Abuso de direito e má-fé contratual

• Com base no princípio da boa-fé objetiva (art. 421 e 422 do Código Civil), pode-se alegar que o locador está agindo com abuso de direito, especialmente se houver indícios de que o despejo tem motivação indireta (como evitar reformas ou buscar locatários que aceitem aluguéis maiores sem reforma).
• Isso também pode servir como base para uma ação revisional, pedido de tutela antecipada ou até indenização.

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? 5. Estratégia jurídica recomendada
Se eu fosse seu advogado, eu provavelmente:

• Entraria com contestação ao pedido de despejo, alegando:
  
  • Aceitação tácita;
  • Nulidade da errata por vício de consentimento;
  • Retaliação e má-fé;
  • Inadimplemento do locador quanto à conservação do imóvel.
  
  
• Reuniria provas robustas: testemunhas, registros anteriores da loja, fotos, vídeos, conversas com o proprietário/imobiliária, prints, recibos de pagamento, laudos técnicos.
• Avaliaria a possibilidade de uma ação reconvencional por perdas e danos ou, em paralelo, uma ação declaratória de nulidade da errata contratual.

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Se ainda não tiver feito, seria importante procurar uma segunda opinião jurídica especializada em Direito Imobiliário, e, se possível, buscar apoio de entidades como a Defensoria Pública (se aplicável) ou associações de comerciantes locais, que podem oferecer suporte.

uma manifestação extra-oficial


Ref.: Manifestação sobre contrato de locação e tentativa de despejo
Prezados,
Venho, por meio desta, manifestar minha discordância e indignação quanto à tentativa de rescisão contratual e consequente despejo do imóvel localizado à [endereço completo], atualmente locado para a loja ITABULEIROS.
Inicialmente, vale lembrar que a atividade comercial exercida no local é de conhecimento prévio do locador, uma vez que, durante os quatro anos anteriores, a mesma atividade foi realizada em outro imóvel de sua propriedade, situado na mesma rua, sem qualquer contestação.
O contrato de locação originalmente firmado em [data] previa de forma expressa o uso misto (residencial e comercial), condizente com a realidade do imóvel e da atividade por nós exercida. Somente após a assinatura do contrato, fomos procurados pela imobiliária com o argumento de que o seguro-fiança exigia uma classificação exclusiva. Confiando na boa-fé do proprietário, aceitamos assinar uma errata. Hoje está claro que tal documento tem sido utilizado para fundamentar um pedido de despejo, em evidente má-fé.
Além disso, cumpre registrar que o imóvel apresenta graves problemas estruturais e de segurança, devidamente atestados por laudos técnicos emitidos pela seguradora Porto Seguro, com destaque para a instalação elétrica precária e risco iminente de acidentes, além de infiltrações e vazamentos. Comunicamos os problemas e não houve providência eficaz por parte do locador.
Dessa forma, reafirmamos:

• A existência de aceitação tácita da atividade comercial por parte do locador;
• A possível nulidade da errata contratual, assinada sob vício de consentimento;
• A presença de condições inadequadas de habitabilidade, imputáveis ao locador;
• E a suspeita de abuso de direito e retaliação, diante da recusa legítima em desocupar o imóvel sem decisão judicial.

Neste sentido, informamos que não concordamos com a tentativa de rescisão unilateral e que tomaremos todas as medidas cabíveis para preservar nossos direitos e evitar prejuízos à continuidade de nossas atividades profissionais e familiares.
Aproveitamos para reforçar nosso desejo de resolver o impasse por meio do diálogo, evitando a judicialização do conflito. Permanecemos abertos a propostas razoáveis que respeitem o princípio da boa-fé contratual e a função social da locação.

Sem mais,

Olá pessoal! Acabei não dando alguns detalhes do andar da carruagem: 

Benfeitorias necessárias: 
O dono se recusou diversas vezes a realiza-las. Sempre alegando que entregou tudo funcionando. Sim, faz tanto sentido quanto entregar um carro com 4 pneus furados.
Cogitamos realizar as obras e encaminhar a cobrança para o dono, porém, alguns advogados nos alertaram da possibilidade do juiz julgar improcedente a cobrança, ou simplesmente demorar tanto para o ressarcimento sair, que o contrato de locação acabaria e nem teríamos recebido o ressarcimento ainda. 
A outra opção, era a ordem de fazer. Essa parecia uma ótima ideia e dariamos entrada agora em fevereiro. Porém, recebemos a ordem de despejo praticamente no mesmo dia. Isso mudou completamente nossos planos, de ataque/defesa 

Nosso advogado cogitou a reconvenção, bem como um processo paralelo. O risco seria se o juiz procedesse com o despejo. O que tornaria imediatamente nulo o pedido de benfeitorias, bem como geraria mais custos advocatícios. Afinal, se você não está no imóvel, pra que você quer reformar?


Testemunhas: 
a família dele (dono) frequenta nossa loja desde sempre, mas não se prontificaram em testemunhar contra o mesmo. Afinal, alem do vínculo familiar, ele é dono do imóvel de cada um destes familiares. 

Os moradores da região não se prontificaram em nos auxiliar. Infelizmente, existe um receio do brasileiro em se tornar testemunha de algo que o obrigue.

Nossos clientes não servem de testemunha, pois não moram na rua.


Sobre a errata contratual: 
Tentamos encontrar quaisquer registros, porém, foi tudo combinado por telefone e, claramente, não gravamos a ligação. 

Defesa: 
Nossa defesa será apresentada segunda feira agora. Ou seja, não temos muito tempo hábil, nem recursos para trocarmos de advogado.
Sei que aqui na Ludopedia é proibido a troca de contatos, mas podem entrar em contato conosco pelo insta. Até mesmo para tentarmos um brainstorm com o advogado atual

Caramba, nunca vi advogado com medo de processo. Os caras nem entram com as ações e já te dão sentença contrária. 
Acho que o termo técnico é nadegas flácidas.

Esqueça toda essa baboseira de chat GPT. Com o prompt certo ele diria exatamente o contrario do que disse num comentário anterior. Escute o advogado.

Pelo que você apresentou aqui, suas queixas não vão dar em muita coisa além de mais custos e dores de cabeça a todos. Pegue suas coisas, acorde um prazo maior para desocupar, e se organize do jeito que der nesse meio tempo.

Na melhor das hipóteses você pode tentar sair dessa sem pagar a multa por conta da quebra do contrato. E ainda assim, sendo bem sincero, a depender do valor que seja, não vale a dor de cabeça.

O novo contrato foi firmado há apenas três meses. Não tem nada que impeça o proprietário de te despejar,  seja por quebra contratual ou não, ele não é obrigado a aceitá-lo como inquilino e você não cumpre os requisitos para exigir uma ação renovatória.

italindo::Olá pessoal! Acabei não dando alguns detalhes do andar da carruagem: 

Benfeitorias necessárias: 
O dono se recusou diversas vezes a realiza-las. Sempre alegando que entregou tudo funcionando. Sim, faz tanto sentido quanto entregar um carro com 4 pneus furados.
Cogitamos realizar as obras e encaminhar a cobrança para o dono, porém, alguns advogados nos alertaram da possibilidade do juiz julgar improcedente a cobrança, ou simplesmente demorar tanto para o ressarcimento sair, que o contrato de locação acabaria e nem teríamos recebido o ressarcimento ainda. 
A outra opção, era a ordem de fazer. Essa parecia uma ótima ideia e dariamos entrada agora em fevereiro. Porém, recebemos a ordem de despejo praticamente no mesmo dia. Isso mudou completamente nossos planos, de ataque/defesa 

Nosso advogado cogitou a reconvenção, bem como um processo paralelo. O risco seria se o juiz procedesse com o despejo. O que tornaria imediatamente nulo o pedido de benfeitorias, bem como geraria mais custos advocatícios. Afinal, se você não está no imóvel, pra que você quer reformar?


Testemunhas: 
a família dele (dono) frequenta nossa loja desde sempre, mas não se prontificaram em testemunhar contra o mesmo. Afinal, alem do vínculo familiar, ele é dono do imóvel de cada um destes familiares. 

Os moradores da região não se prontificaram em nos auxiliar. Infelizmente, existe um receio do brasileiro em se tornar testemunha de algo que o obrigue.

Nossos clientes não servem de testemunha, pois não moram na rua.


Sobre a errata contratual: 
Tentamos encontrar quaisquer registros, porém, foi tudo combinado por telefone e, claramente, não gravamos a ligação. 

Defesa: 
Nossa defesa será apresentada segunda feira agora. Ou seja, não temos muito tempo hábil, nem recursos para trocarmos de advogado.
Sei que aqui na Ludopedia é proibido a troca de contatos, mas podem entrar em contato conosco pelo insta. Até mesmo para tentarmos um brainstorm com o advogado atual

Sem querer soar pessimista como o advogado, mas acho que a derrota é eminente. Inclusive o que vocês vêem como pessimismo pode ser só um tapa de realidade.
.
Algumas questões, por exemplo: 
- No ato de locação teve vistoria? Se sim, por qual motivo não foram detectados problemas?
- Na consolidação da empresa, está tudo correto? O prédio, por exemplo, tem o habite-se e demais laudos de funcionamento (CRCB, entre outros)?
- Tudo que ocorreu entre as partes, como a negativa de benfeitoria necessária foi dicumentado? A imobiliária ficou ciente e assinou um documento de recebimento da notificação?
.
O que acontece é que, seja por culpa de desatenção de sua parte, uma imobiliária ruim ou um desejo pessoal (a tal retaliação) do dono do imóvel, o contrato que vale. Pelo que me parece só lendo o relato (e se a resposta de alguma pergunta for "não"), realmente parece um caso perdido para o lado de vocês. A melhor coisa é continuar lutando, mas já deixar um plano B na manga para mudança. Durante o processo, inclusive, se não estiver tudo certinho com a empresa no registro legal, isso pode ser usado pelo advogado do locador e o lado de vocês ficar pior do que já está.
.
Abraços!

RaphaelGuri::

italindo::Olá pessoal! Acabei não dando alguns detalhes do andar da carruagem: 

Benfeitorias necessárias: 
O dono se recusou diversas vezes a realiza-las. Sempre alegando que entregou tudo funcionando. Sim, faz tanto sentido quanto entregar um carro com 4 pneus furados.
Cogitamos realizar as obras e encaminhar a cobrança para o dono, porém, alguns advogados nos alertaram da possibilidade do juiz julgar improcedente a cobrança, ou simplesmente demorar tanto para o ressarcimento sair, que o contrato de locação acabaria e nem teríamos recebido o ressarcimento ainda. 
A outra opção, era a ordem de fazer. Essa parecia uma ótima ideia e dariamos entrada agora em fevereiro. Porém, recebemos a ordem de despejo praticamente no mesmo dia. Isso mudou completamente nossos planos, de ataque/defesa 

Nosso advogado cogitou a reconvenção, bem como um processo paralelo. O risco seria se o juiz procedesse com o despejo. O que tornaria imediatamente nulo o pedido de benfeitorias, bem como geraria mais custos advocatícios. Afinal, se você não está no imóvel, pra que você quer reformar?


Testemunhas: 
a família dele (dono) frequenta nossa loja desde sempre, mas não se prontificaram em testemunhar contra o mesmo. Afinal, alem do vínculo familiar, ele é dono do imóvel de cada um destes familiares. 

Os moradores da região não se prontificaram em nos auxiliar. Infelizmente, existe um receio do brasileiro em se tornar testemunha de algo que o obrigue.

Nossos clientes não servem de testemunha, pois não moram na rua.


Sobre a errata contratual: 
Tentamos encontrar quaisquer registros, porém, foi tudo combinado por telefone e, claramente, não gravamos a ligação. 

Defesa: 
Nossa defesa será apresentada segunda feira agora. Ou seja, não temos muito tempo hábil, nem recursos para trocarmos de advogado.
Sei que aqui na Ludopedia é proibido a troca de contatos, mas podem entrar em contato conosco pelo insta. Até mesmo para tentarmos um brainstorm com o advogado atual

Sem querer soar pessimista como o advogado, mas acho que a derrota é eminente. Inclusive o que vocês vêem como pessimismo pode ser só um tapa de realidade.
.
Algumas questões, por exemplo: 
- No ato de locação teve vistoria? Se sim, por qual motivo não foram detectados problemas?
- Na consolidação da empresa, está tudo correto? O prédio, por exemplo, tem o habite-se e demais laudos de funcionamento (CRCB, entre outros)?
- Tudo que ocorreu entre as partes, como a negativa de benfeitoria necessária foi dicumentado? A imobiliária ficou ciente e assinou um documento de recebimento da notificação?
.
O que acontece é que, seja por culpa de desatenção de sua parte, uma imobiliária ruim ou um desejo pessoal (a tal retaliação) do dono do imóvel, o contrato que vale. Pelo que me parece só lendo o relato (e se a resposta de alguma pergunta for "não"), realmente parece um caso perdido para o lado de vocês. A melhor coisa é continuar lutando, mas já deixar um plano B na manga para mudança. Durante o processo, inclusive, se não estiver tudo certinho com a empresa no registro legal, isso pode ser usado pelo advogado do locador e o lado de vocês ficar pior do que já está.
.
Abraços!

Teve vistoria
Mas ela não avalia goteiras e tipo de fiação
Isso teria que ser visto na hora por um profissional da área. Mas não temos o hábito de levar um eletricista ao escolher um imóvel 


Por outro lado, temos um áudio da imobiliária confirmando que o proprietário não faria nada em relação a fiação, bem como um e-mail dizendo que não autorizou nenhum tipo de alteração 
Quanto a goteira e infiltração, temos apenas e-mails e mensagens de whatsapp, com a imobiliária, dizendo que ele está procurando alguém para o reparo. Isso desde 07/01/2025.
Não temos alguns tipos de alvará de fiscalização, pois sou MEI e nem temos um quadro de funcionários. 
Quem vem na loja, já notou que atendo pedidos e monitoria de jogos sozinho. 

Queremos sair deste imóvel o quanto antes, não pretendemos mais ficar aqui e já encontramos ótimas opções.
Mas será impossível estabelecer um novo local se tivermos que pagar multa contratual, honorários, mudança e reforma de um novo comércio.

italindo::

RaphaelGuri::

italindo::Olá pessoal! Acabei não dando alguns detalhes do andar da carruagem: 

Benfeitorias necessárias: 
O dono se recusou diversas vezes a realiza-las. Sempre alegando que entregou tudo funcionando. Sim, faz tanto sentido quanto entregar um carro com 4 pneus furados.
Cogitamos realizar as obras e encaminhar a cobrança para o dono, porém, alguns advogados nos alertaram da possibilidade do juiz julgar improcedente a cobrança, ou simplesmente demorar tanto para o ressarcimento sair, que o contrato de locação acabaria e nem teríamos recebido o ressarcimento ainda. 
A outra opção, era a ordem de fazer. Essa parecia uma ótima ideia e dariamos entrada agora em fevereiro. Porém, recebemos a ordem de despejo praticamente no mesmo dia. Isso mudou completamente nossos planos, de ataque/defesa 

Nosso advogado cogitou a reconvenção, bem como um processo paralelo. O risco seria se o juiz procedesse com o despejo. O que tornaria imediatamente nulo o pedido de benfeitorias, bem como geraria mais custos advocatícios. Afinal, se você não está no imóvel, pra que você quer reformar?


Testemunhas: 
a família dele (dono) frequenta nossa loja desde sempre, mas não se prontificaram em testemunhar contra o mesmo. Afinal, alem do vínculo familiar, ele é dono do imóvel de cada um destes familiares. 

Os moradores da região não se prontificaram em nos auxiliar. Infelizmente, existe um receio do brasileiro em se tornar testemunha de algo que o obrigue.

Nossos clientes não servem de testemunha, pois não moram na rua.


Sobre a errata contratual: 
Tentamos encontrar quaisquer registros, porém, foi tudo combinado por telefone e, claramente, não gravamos a ligação. 

Defesa: 
Nossa defesa será apresentada segunda feira agora. Ou seja, não temos muito tempo hábil, nem recursos para trocarmos de advogado.
Sei que aqui na Ludopedia é proibido a troca de contatos, mas podem entrar em contato conosco pelo insta. Até mesmo para tentarmos um brainstorm com o advogado atual

Sem querer soar pessimista como o advogado, mas acho que a derrota é eminente. Inclusive o que vocês vêem como pessimismo pode ser só um tapa de realidade.
.
Algumas questões, por exemplo: 
- No ato de locação teve vistoria? Se sim, por qual motivo não foram detectados problemas?
- Na consolidação da empresa, está tudo correto? O prédio, por exemplo, tem o habite-se e demais laudos de funcionamento (CRCB, entre outros)?
- Tudo que ocorreu entre as partes, como a negativa de benfeitoria necessária foi dicumentado? A imobiliária ficou ciente e assinou um documento de recebimento da notificação?
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O que acontece é que, seja por culpa de desatenção de sua parte, uma imobiliária ruim ou um desejo pessoal (a tal retaliação) do dono do imóvel, o contrato que vale. Pelo que me parece só lendo o relato (e se a resposta de alguma pergunta for "não"), realmente parece um caso perdido para o lado de vocês. A melhor coisa é continuar lutando, mas já deixar um plano B na manga para mudança. Durante o processo, inclusive, se não estiver tudo certinho com a empresa no registro legal, isso pode ser usado pelo advogado do locador e o lado de vocês ficar pior do que já está.
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Abraços!

Teve vistoria
Mas ela não avalia goteiras e tipo de fiação
Isso teria que ser visto na hora por um profissional da área. Mas não temos o hábito de levar um eletricista ao escolher um imóvel 


Por outro lado, temos um áudio da imobiliária confirmando que o proprietário não faria nada em relação a fiação, bem como um e-mail dizendo que não autorizou nenhum tipo de alteração 
Quanto a goteira e infiltração, temos apenas e-mails e mensagens de whatsapp, com a imobiliária, dizendo que ele está procurando alguém para o reparo. Isso desde 07/01/2025.
Não temos alguns tipos de alvará de fiscalização, pois sou MEI e nem temos um quadro de funcionários. 
Quem vem na loja, já notou que atendo pedidos e monitoria de jogos sozinho. 

Queremos sair deste imóvel o quanto antes, não pretendemos mais ficar aqui e já encontramos ótimas opções.
Mas será impossível estabelecer um novo local se tivermos que pagar multa contratual, honorários, mudança e reforma de um novo comércio.

Entendi. Seria bacana levantar com o contador se está tudo certinho (por exemplo, tem empreendimento que mesmo sendo MEI precisa de laudo dos bombeiros dependendo da circulação de pessoas e do tipo de construção).
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A melhor saída seria um acordo entre as partes.